Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä: mitä pitää huomioida?
Tiivistelmä artikkelista
Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä edellyttää, että osakas ilmoittaa remontista taloyhtiölle kirjallisesti ennen töiden aloittamista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiö vastaa lähtökohtaisesti kylpyhuoneen rakenteiden, vedeneristyksen sekä vesi- ja viemärijärjestelmien kunnossapidosta, ja osakas vastaa huoneiston sisäosista, ellei yhtiöjärjestys määrää toisin. Taloyhtiö voi asettaa remontille ehtoja, ja osakas maksaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Onnistunut kylpyhuoneremontti taloyhtiössä perustuu selvitettyyn vastuunjakoon, ammattimaiseen vedeneristykseen ja huolelliseen dokumentointiin. Tieto on tarkoitettu osakkaille, taloyhtiöiden hallitusten jäsenille ja isännöitsijöille.
Kylpyhuoneremontti vaatii osakkaan ja taloyhtiön hyvää yhteistyötä
Kylpyhuone on taloyhtiön asunnoissa se tila, jossa osakkaan oma remontti koskettaa eniten yhteisiä rakenteita. Taloyhtiö vastaa lähtökohtaisesti rakenteiden, vedeneristyksen sekä vesi- ja viemärijärjestelmien kunnossapidosta, kun taas pinnat ja kalusteet ovat yleensä osakkaan vastuulla. Siksi kylpyhuoneremontti taloyhtiössä vaatii enemmän valmistelua kuin omakotitalossa: vastuunjako selvitetään, remontista ilmoitetaan ja työn laatu dokumentoidaan niin, että tiedosta on hyötyä myös myöhemmin.
Kuka vastaa mistäkin taloyhtiön kylpyhuoneessa
Kunnossapitovastuu taloyhtiön ja osakkaan välillä määräytyy asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaan. Lain pääsääntö on, että taloyhtiö pitää kunnossa rakennuksen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, kuten vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmän. Märkätilan vedeneristys luetaan eristeisiin, joten sen kunnossapito kuuluu lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Vastuu osakkaan tekemistä muutoksista selvitetään erikseen. Osakas vastaa huoneiston sisäosista.
Taloyhtiön vastuut lain pääsäännön mukaan
- Kantavat rakenteet ja lattiarakenne.
- Vedeneristys.
- Lattiakaivo sekä vesi- ja viemäriputket.
- Ilmanvaihtokanavat ja ilmanvaihdon perussäätö.
Osakkaan vastuut lain pääsäännön mukaan
- Pintamateriaalit, kuten laatat ja maalipinnat.
- Kalusteet, pesuallas ja kylpyamme.
- Osakkaan asentamat perustason ylittävät lisävarusteet.
Kun taloyhtiö korjaa vastuullaan olevan vedeneristyksen, se palauttaa myös pinnat perustasoon. Jos osakas on teettänyt perustasoa kalliimmat pinnat tai varusteet, niistä taloyhtiölle myöhemmin aiheutuvat lisäkustannukset voivat jäädä osakkaan maksettaviksi.
Taloyhtiön kunnossapitovastuu ei tarkoita, että yhtiö maksaisi vedeneristyksen uusimisen osakkaan oma-aloitteisessa remontissa. Jos toimiva kylpyhuone uusitaan osakkaan toiveesta, kustannukset kuuluvat lähtökohtaisesti osakkaalle. Mahdollisesta taloyhtiön kustannusosuudesta sovitaan ennen töiden tilaamista.
Yhtiöjärjestys voi poiketa lain pääsäännöstä. Esimerkiksi rivitaloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla määräys, jonka mukaan osakas vastaa itse kylpyhuoneensa vedeneristyksestä. Tarkista yhtiöjärjestys ja taloyhtiön mahdollinen vastuunjakotaulukko ennen kuin päätät remontin laajuudesta. Erillinen ohjetaulukko ei itsessään muuta lain tai yhtiöjärjestyksen mukaista vastuunjakoa.
Muutostyöilmoitus taloyhtiölle ennen kylpyhuoneremonttia
Osakkaan on ilmoitettava kylpyhuoneremontista taloyhtiölle kirjallisesti ennen töiden aloittamista. Ilmoitus tehdään taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, ja monessa taloyhtiössä siihen on oma lomake. Suullinen ilmoitus ei täytä lain vaatimusta.
Hyvä muutostyöilmoitus sisältää ainakin nämä tiedot:
- remontoitava tila ja tehtävät työt, esimerkiksi purku, vedeneristys, laatoitus sekä putki- ja sähkötyöt
- muutokset vesi- ja viemäriliitoksiin, lattiakaivoon tai ilmanvaihtoon
- käytettävä vedeneristysjärjestelmä
- urakoitsijan sekä putki- ja sähkötöiden tekijöiden yhteystiedot
- arvioitu aikataulu ja mahdolliset vesikatkot.
Taloyhtiön on käsiteltävä ilmoitus viipymättä. Se voi asettaa remontille vahinkojen ja muun haitan ehkäisemiseksi tarpeellisia ehtoja, esimerkiksi vaatia vedeneristyksen tarkastuksen ennen laatoitusta. Taloyhtiö huolehtii riittävän valvonnan järjestämisestä. Osakas maksaa ilmoituksen käsittelystä ja valvonnasta aiheutuvat tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.
Osakas voi joutua korvausvastuuseen ilmoittamatta tehdystä tai taloyhtiön ehtojen vastaisesta työstä aiheutuneista vahingoista.
HUJU Remontit ilmoittaa kylpyhuoneremontin tarjouksessa aina putki- ja sähkötöitä tekevät yhteistyökumppanit. Näin muutostyöilmoitukseen tarvittavat tiedot ovat samassa asiakirjassa.
Tarvitaanko kylpyhuoneremonttiin rakentamislupa
Tavallinen kylpyhuoneremontti, jossa pinnat, vedeneristys ja kalusteet uusitaan samaan paikkaan, ei yleensä vaadi rakentamislupaa. Rakentamislaki tuli voimaan vuoden 2025 alussa, ja siinä aiemmat rakennuslupa ja toimenpidelupa korvattiin rakentamisluvalla.
Selvitä rakentamisluvan tarve rakennusvalvonnasta erityisesti silloin, kun
- kylpyhuone rakennetaan uuteen paikkaan tai sitä laajennetaan kuiviin tiloihin
- märkätilaan rakennetaan uusi sauna
- tehdään merkittäviä muutoksia vesi-, viemäri- tai ilmanvaihtojärjestelmään
- korjauksella poistetaan merkittävää terveyshaittaa, kuten laajaa kosteusvauriota
- kylpyhuoneen kantavia rakenteita korjataan tai muutetaan
- korjaus voi vaarantaa rakennuksen terveellisyyden tai turvallisuuden.
Kunnat tulkitsevat luvantarvetta osin eri tavoin, joten Jyväskylässä ja muissa Keski-Suomen kunnissa asia kannattaa varmistaa kunnan rakennusvalvonnasta ennen töiden aloittamista. Rakentamislupa ei korvaa muutostyöilmoitusta taloyhtiölle. Jos lupa tarvitaan, sitä haetaan taloyhtiön nimissä. Osakas voi hoitaa hakemuksen yhtiön valtuutuksella.
Selvitä kylpyhuoneen kunto ennen remonttia
Kylpyhuoneen rakenteiden todellinen kunto selviää usein vasta purkuvaiheessa. Lähtötietojen selvittäminen etukäteen pienentää riskiä, että aikataulu tai budjetti muuttuu kesken työn. Isännöitsijältä voi pyytää tiedot aiemmista märkätilaremonteista, taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksen sekä mahdolliset vesivahinkohistoriat.
Jos kylpyhuoneessa näkyy merkkejä kosteudesta, kuten irtoavaa pinnoitetta, värimuutoksia tai ummehtunutta hajua, tarvittavista tutkimuksista kannattaa sopia isännöitsijän kanssa ennen remonttia.
Ennen purkutöitä selvitetään myös purettavien materiaalien mahdollinen asbestipitoisuus. Ennen vuotta 1994 valmistuneissa rakennuksissa purkutöitä edeltää asbestikartoitus, joka kattaa purettavat materiaalit. Asbestia sisältävät materiaalit saa purkaa vain asbestipurkutyöhön oikeutettu toimija.
Esimerkiksi viiden kylpyhuoneen remontissa jyväskyläläisessä taloyhtiössä lähtötietona oli, ettei kosteusvaurioita pitäisi olla. Purkutöiden yhteydessä yhdestä kylpyhuoneesta löytyi kosteusvaurio ja toisesta virheellisesti asennettu viemäriliitos. Molemmat korjattiin lisätyönä. Varaa siis budjettiin pelivaraa ja sovi urakkasopimuksessa, miten lisätyöt hinnoitellaan ja hyväksytään.
Vedeneristys on kylpyhuoneremontin tärkein työvaihe
Vedeneristys estää veden pääsyn kylpyhuoneen rakenteisiin. Taloyhtiössä puutteellinen vedeneristys tai huonosti tehty lattiakaivon liitos voi aiheuttaa vesivahingon myös naapuriasuntoon tai alakerran asuntoon.
Vedeneristys tehdään käyttökohteeseen soveltuvalla vedeneristysjärjestelmällä ja valmistajan asennusohjeiden mukaan. Kriittisiä kohtia ovat lattiakaivon liitos, seinän ja lattian nurkat sekä putkiläpiviennit. Monet taloyhtiöt edellyttävät, että vedeneristyksen tekee sertifioitu märkätilojen vedeneristäjä ja että eriste tarkastetaan ennen laatoitusta. Sertifikaatin voimassaolon voi tarkistaa julkisesta sertifikaattihausta.
HUJU Remonttien kylpyhuoneremonteissa vedeneristyksen tekee sertifioitu märkätilojen vedeneristäjä, sertifikaattinumero C-20416-23-14. Valmiin kylpyhuoneen käytöstä ja vuotojen ehkäisystä voit lukea lisää artikkelista miten ehkäistä vesivahinko kylpyhuoneessa tai keittiössä.
Huomioi naapurit, vesikatkot ja järjestyssäännöt
Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä vaikuttaa myös muihin asukkaisiin. Purkutyöt aiheuttavat melua ja tärinää, ja putkitöiden liitokset voivat vaatia vesikatkon koko porrashuoneeseen.
- Tarkista taloyhtiön järjestyssäännöistä sallitut työajat.
- Sovi vesikatkoista isännöitsijän tai huoltoyhtiön kanssa ja ilmoita niistä asukkaille ennakkoon.
- Kiinnitä porraskäytävään tiedote remontin kestosta ja urakoitsijan yhteystiedoista.
- Suojaa yhteiset kulkureitit ja huolehdi purkujätteen poistosta.
Pölynhallinta on taloyhtiössä erityisen tärkeää, koska pöly kulkeutuu helposti porrashuoneeseen. HUJU Remontit tekee märkätilojen purku- ja suojaustyöt pölyn leviämistä rajoittavilla menetelmillä. Remontin aikataulun suunnittelusta voit lukea lisää artikkelista miten varmistaa, että projekti pysyy aikataulussa.
Dokumentointi palvelee osakasta ja taloyhtiötä
Valmiiden pintojen alle jäävät työvaiheet, kuten vedeneristys, lattiakaivon liitos ja putkiläpiviennit, on vaikea tarkistaa jälkikäteen. Siksi kylpyhuoneremontti dokumentoidaan kuvin ja kirjauksin työn edetessä. Dokumentaatio toimitetaan taloyhtiölle, ja siitä on hyötyä myöhemmissä korjauksissa, vahinkotilanteissa ja asuntokaupassa. Esimerkki kerrostalossa toteutetusta märkätilaremontista on keittiö- ja pesuhuoneremontti kerrostalohuoneistoon.
Kylpyhuoneremontin dokumentaatioon kuuluvat tyypillisesti:
- kuvat vedeneristyksestä ja läpivienneistä ennen laatoitusta
- käytetyn vedeneristysjärjestelmän tiedot
- vedeneristäjän sertifikaatin tiedot
- mahdolliset kosteusmittausraportit sekä vedeneristyksen ja valvonnan tarkastuspöytäkirjat
- putki- ja sähkötöiden tekijöiden tiedot sekä sähkötöiden käyttöönottotarkastuksen pöytäkirja
- tiedot poikkeamista ja sovituista lisätöistä.
HUJU Remontit kirjaa jokaisesta remontista työmaapäiväkirjan, jossa ovat tehdyt työvaiheet, havainnot, poikkeamat, sovitut lisätyöt ja käytetyt materiaalit kuvineen. Työmaapäiväkirjasta on hyötyä osakkaan lisäksi taloyhtiölle, isännöitsijälle ja vakuutusyhtiölle.
Kun taloyhtiö remontoi useamman kylpyhuoneen kerralla
Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä voi olla myös taloyhtiön oma hanke. Taloyhtiö voi päättää uusia kylpyhuoneet esimerkiksi linjasaneerauksen yhteydessä tai silloin, kun useiden asuntojen vedeneristykset ovat tulleet käyttöikänsä päähän. Tällöin taloyhtiö tilaa työn, ja kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla.
Useamman kylpyhuoneen remontoiminen samalla kertaa voi tuoda säästöjä, koska työvaiheet voidaan tehdä porrastetusti ja kuivumisajat hyödyntää muissa tiloissa. Viiden kylpyhuoneen remontissa säästöt olivat noin 15-20 % kohdetta kohden. Kylpyhuoneista tulee samanikäisiä, mikä helpottaa taloyhtiön kunnossapidon suunnittelua, ja remontin haitat ajoittuvat yhdelle jaksolle. Toinen esimerkki on kolmen kylpyhuoneen remontti samassa taloyhtiössä.
Taloyhtiön hankkeessa osakas valitsee yleensä pintamateriaalit annetuista vaihtoehdoista. Perustason ylittävät valinnat osakas voi tilata omalla kustannuksellaan.
Kotitalousvähennys taloyhtiön kylpyhuoneremontissa
Kotitalousvähennyksen saa vain niistä töistä, jotka kuuluvat lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan osakkaan vastuulle. Jos remontti kuuluu taloyhtiön vastuulle, vähennystä ei saa, vaikka osakas maksaisi remontin itse. Yhtiövastikkeina maksetusta remontista ei myöskään saa kotitalousvähennystä. Taloyhtiön päättämän remontin yhteydessä erikseen tilatuista lisätöistä vähennyksen voi saada, jos muut ehdot täyttyvät. Osakkaan on sovittava lisätöistä suoraan työn tekijän kanssa ja maksettava ne suoraan tekijälle.
Jos kunnossapitovastuu on siirretty osakkaalle yhtiöjärjestyksen muutoksella, muutoksen on oltava rekisteröity kaupparekisteriin ennen töiden aloittamista, jotta siirretyistä töistä voi saada vähennyksen.
Vuosina 2026 ja 2027 kotitalousvähennys on 40 prosenttia yritykseltä ostetun vähennyskelpoisen työn arvonlisäverollisesta hinnasta, enintään 2 100 euroa henkilöä kohden vuodessa. Omavastuu on 150 euroa henkilöltä vuodessa. Vähennys määräytyy laskun maksuvuoden mukaan, eikä sitä saa materiaaleista tai matkakuluista. Yrityksen on oltava ennakkoperintärekisterissä sopimusta tehtäessä. Ajantasaiset ehdot ovat Verohallinnon sivuilla.
Kylpyhuoneremontti taloyhtiössä vaihe vaiheelta
- Selvitä vastuunjako yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijältä.
- Kerää lähtötiedot aiemmista remonteista, selvitä asbestikartoituksen tarve ja teetä tarvittaessa kosteusmittaus.
- Pyydä tarjoukset, joissa työt, materiaalit sekä putki- ja sähkötöiden tekijät on eritelty.
- Tee kirjallinen muutostyöilmoitus ja odota taloyhtiön vastaus ja mahdolliset ehdot.
- Varmista rakentamisluvan tarve suunnitellulle remontille.
- Tee kirjallinen urakkasopimus ja sovi aikataulu, vesikatkot ja lisätöiden käsittely.
- Tiedota naapureille ja tee työt järjestyssääntöjen mukaisina aikoina.
- Toimita remontin dokumentaatio taloyhtiölle töiden valmistuttua.
Kylpyhuoneremontti taloyhtiöön HUJU Remonttien kanssa
HUJU Remontit toteuttaa kylpyhuone- ja saunaremontit Jyväskylän seudulla avaimet käteen -periaatteella sekä osakkaille että taloyhtiöille. Putki- ja sähkötyöt hoidetaan yhteistyökumppaneiden kanssa, ja kumppanit ilmoitetaan tarjouksessa. Jokaisesta remontista tehdään kirjallinen sopimus ja työmaapäiväkirja kuvineen. Arviokäynti ja tarjous ovat maksuttomia.
Jos remontoit samalla muitakin tiloja, tutustu huoneistoremontteihin ja esimerkkiin keittiö- ja pesuhuoneremontista kerrostalohuoneistossa. Ota yhteyttä ja pyydä tarjous kylpyhuoneremontista.
Usein kysytyt kysymykset
Saako taloyhtiö kieltää kylpyhuoneremontin?
Taloyhtiö voi kieltää muutostyön vain, jos siitä aiheutuva haitta olisi kohtuuton suhteessa osakkaalle koituvaan hyötyyn. Tavallista kylpyhuoneremonttia taloyhtiö ei yleensä voi kieltää, mutta se voi asettaa työlle ehtoja.
Kuka maksaa kylpyhuoneremontin taloyhtiössä?
Osakas maksaa itse päättämänsä kylpyhuoneremontin. Jos remontti johtuu taloyhtiön vastuulla olevasta viasta, kuten vedeneristyksen pettämisestä, taloyhtiö maksaa korjauksen ja palauttaa pinnat perustasoon.
Kuinka kauan muutostyöilmoituksen käsittely kestää?
Taloyhtiön on käsiteltävä ilmoitus viipymättä. Käsittelyaika riippuu remontin laajuudesta ja siitä, tarvitaanko hallituksen kokousta, joten ilmoitus kannattaa tehdä hyvissä ajoin ennen suunniteltua aloitusta.
Voiko osakas tehdä vedeneristyksen itse?
Laki ei kiellä osakasta tekemästä vedeneristystä itse, mutta taloyhtiö voi asettaa ehdoksi, että vedeneristyksen tekee sertifioitu vedeneristäjä. Virheellisestä työstä aiheutuvat vahingot voivat jäädä osakkaan vastuulle.